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发表于 2016-11-8 15:17:46 | 查看: 1016| 回复: 6
一、自住房转商差额
政策上规定:自住房在再次出让时,需要转商
转商的时候 要缴纳差额30%的钱 给政府
那么这差额30%是怎么确定的呢?
其实和二手房的计税标准是一样的,是建委方面 确定的价格。
不知道 大家对于二手房中介的阴阳合同了解不了解。
这个建委方面确定的价格其实是最低计税价格 也叫最低过户指导价
这个价格 是远远低于市场上真实的交易价格的。
比如说:我买了一套西三环总价500万的房子,最低计税价格 其实只有250
中介给我签的合同里,就是房价250万,和系统内的价格是一样的。
另外的250万,写成买的这房子里的装修家电家具
如果大家问这是避税吧?
也不对!因为大家新房交易的时候,建委备案的价格基本是低于市场价格的。
继续:
这套房如果有1%的契税 那就是250万的百分之一 是两万五
不是500万的百分之一 不是5
如果这房子需要交个税 那么是250万减去原价
不是500万减去原价
没问题 现在全市都是这么操作的
而且已经执行很多很多很多很多年了!
未来呢 说您的自住房 无论是交易转商 还是想直接转商
交的这个30%也是根据最低过户指导价减去现在的价格,确定的差价。
比如说 现在200万买的房子 未来5年后这个区域的房子已经实际为500万 但是系统内是300
那么差价的30% 300万减去200万 再乘以03.等于30万!
而非500万减去200万 再乘以0.3,等于90万!
而且大家注意一下 虽然现在很多自住房的价格,是统一的。
但是在系统内的过户指导价 会根据你的楼层不同有不同的差
比如你现在买的一栋25层楼的24层,和邻居1层的过户指导价 是不一样的
过户指导价更接近于实际的新房销售标准 次顶层最贵 一楼和顶层最便宜
所以 同一个小区 未来家家户户要交的差价是不一样的
二、契税
契税就是说满5年的事儿
无论是保障房、还是商品房 凡是涉及房产年限的 其实都是从缴税时间开始计算的。
因为办房产证之前,要缴税的。
期房的缴税时间 只要你收了房 就可以去缴税了
拿着购房合同 拿着收房面积确认书 拿着购房发票(如果收房补了面积上的钱 那还有一张发票)
拿着身份证、 户口本
直接到房屋所在区县的任何一个地税所都可以交税
如果你买的是现房 或者是二手房 说白了吧也就是面积不会再更改的房子,你就可以在网签之后的第二天 直接去缴税
如果是二手房的话 不用等贷款 签个确认书就可以交税了
确认书是以防万一贷款不下来、这房子得退房的一个保证。如果办不下来贷款要退房 地税是可以办退税手续的
那么 比如自住房 这个满五,就是从你缴税那天开始计算

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发表于 2016-11-8 15:19:03
不足5年的,不能转商,要想套现,只能卖回给政府。不到实在没辙的地步,千万不要想着5年内卖回给政府……
因为价钱很低 而且还会给你房子算折旧……
5年之后呢 现在其实大方向早就确定了
就是你不用通过交易
不用通过什么卖给爹妈的手段
直接去转商就行
钱一交 手续一办 直接给你换个普通商品房的房产证就行了
而且这个只收一次
转商了 再卖 或者买主再卖 都是走商品房的手续了 不用再交一个差价的30%了。

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发表于 2016-11-8 15:19:39
问: 什么时候能转商呢?五年后还是收房后就可以?
转商是按照纳税或者房产证办理时间为起始点计算 往后推5年。

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发表于 2016-11-8 15:19:57
问:请问申请自住房A项目时已通过资格审核但没摇上或没选到,那么申请自住房B项目时还用再次作资格审核吗?
会再次做资格审核 只是你不用去现场了

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发表于 2016-11-8 15:21:28
问:交契税的面积确认书和购房发票都是开发商提供吗?不会不配合吧?
收房时必要环节 没什么不配合的

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发表于 2016-11-8 15:22:33
问:自住房的指导价和周边二手房价不是一个指导价吗
周边二手房价都不是一个指导价 这个价钱是根据不同楼定的不同价

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发表于 2016-11-8 15:23:24
问: 那就说对于贷款的来说是不是代缴税对于拿证时间没意义 这是对于想卖房的有意义
对 只对想卖房和想转商的有意义

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